คาด“ทีซีซี-เซ็นทรัล-ซีพี” 3ทุนยักษ์ที่มีศักยภาพพอชิงเค้กท่าเรือคลองเตย 2,353 ไร่

                     <ol>

คาด“ทีซีซี-เซ็นทรัล-ซีพี” 3ทุนยักษ์ที่มีศักยภาพพอชิงเค้กท่าเรือคลองเตย 2,353 ไร่

เผยแพร่: 13 ต.ค. 2569 21:11   ปรับปรุง: 13 ต.ค. 2569 21:11   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

  ดังนั้น การท่าเรือแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมีความพยายามในการผลักดันให้ที่ดินท่าเรือคลองเตยมีความน่าสนใจ และเป็นที่รับรู้มากขึ้นทั้งการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ซึ่งทำมาตั้งแต่ 10 กว่าปีก่อนหน้านี้แล้ว รวมไปถึงมีการเปลี่ยนสีในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน โดยจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปีพ.ศ.2556 กำหนดไว้เป็นสีน้ำเงินซึ่งหมายถึงที่ดินประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ซึ่งไม่สามารถพัฒนาเป็นโครงการของภาคเอกชนได้ แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน

  ถ้าอ้างอิงจากสื่อต่างๆ ที่ดินของการท่าเรือมีขนาดที่ดินทั้งหมดประมาณ 2,353 ไร่มีการเปลี่ยนเป็นผังเมืองสีแดงไปแล้วบางส่วนในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน ที่ดินของท่าเรือคลองเตยที่มีการเปลี่ยนสีผังเมืองแล้วบางส่วน แต่ยังเหลือที่ดินที่ยังคงเป็นผังเมืองสีน้ำเงินอีกประมาณ 850 ไร่ ที่ดินส่วนหนึ่งเปลี่ยนเป็นผังเมืองสีแดง คือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.5 โดยกำหนดให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อยู่ที่ 7 เท่า และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) อยู่ที่ 5.5%

โดยการเปลี่ยนสีผังเมืองมีวัตถุประสงค์เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ดินแปลงใหญ่ใกล้กับพื้นที่ใจกลางเมืองให้สามารถนำมาพัฒนาต่อยอดเป็นย่านเศรษฐกิจใหม่ ศูนย์กลางธุรกิจ พาณิชยกรรม และโครงการมิกซ์-ยูสต่างๆ เพราะถ้าเป็นผังเมืองสีน้ำเงิน หรือที่ดินประเภท ส. ซึ่งกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นสถาบันราชการและการดําเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวกับการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสถาบันราชการ การศาสนา การศึกษา การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชนตามที่กำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ซึ่งจะเห็นได้ว่าภาคเอกชนไม่สามารถเข้าไปพัฒนาใดๆ ได้เลย

ที่ดินของการท่าเรือคลองเตยสามารถพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่ใช้เงินลงทุนหลักล้านล้านบาท แต่การลงทุนในโครงการระดับนี้อาจจะหานักลงทุนได้ยาก ซึ่งถ้าพิจารณาจากศักยภาพในการพัฒนา เงินทุนทั้งจากตนเอง และศักยภาพทางการเงินจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็ตามอาจจะเหลือเพียงไม่กี่รายเท่านั้น โดยกลุ่มที่มีศักยภาพและมีความพร้อมที่คาดว่าจะจะเข้าร่วมประมูลพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 รายเบื้องต้นคือ 1.ลุ่มทีซีซีที่มีบริษัทขนาดใหญ่ในเครือหลายแห่ง 2.กลุ่มเซ็นทรัลที่มีความเชี่ยวชาญเรื่องโครงการพื้นที่ค้าปลีก โรงแรมและการลงทุนในต่างประเทศ 3.กลุ่มซีพีที่มีธุรกิจหลากลหายครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประกอบการรายอื่นๆ อาจจะไม่ต้องการลงทุนพัฒนาโครงการนี้ด้วยตนเอง แต่อาจจะขอมีส่วนร่วมกับผู้ประกอบการหรือบริษัทใหญ่ข้างต้น หรือรายอื่นๆ ถ้ามีการเข้าร่วมการพัฒนาจริงๆ

โครงการที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินของการท่าเรือไม่ว่าจะพิจารณาจากแง่มุมใดก็คงต้องเป็นโครงการมิกซ์-ยูสซึ่งพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว และมีข้อจำกัดในเรื่องของสิทธิบนที่ดิน ดังนั้น คงไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายประเภทมากนักอาจจะได้เพียงอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ พื้นที่ค้าปลีก ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ประชุม สนามกีฬา หรือคอนเสิร์ตฮอลล์ นอกจากนี้จากแผนการศึกษาโครงการที่ออกมาก่อนหน้านี้ อาจจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าภายในโครงการที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับคนในโครงการรวมไปถึงเพิ่มมูลค่าของโครงการให้มีความน่าสนใจมากขึ้นในระยะยาว

โครงการมิกซ์-ยูสถ้าจะเกิดขึ้นบนที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยที่คลองเตยนั้นอาจจะสร้างผลกระทบเชิงบวกให้กับพื้นที่โดยรอบได้มาก โดยเฉพาะในเรื่องของตลาดที่อยู่อาศัย เพราะต้องมีคนจำนวนมากเข้าไปทำงาน หรือใช้ชีวิตในโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดิน แต่ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาบนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวทำให้ส่วนของที่อยู่อาศัยในโครงการอาจจะต้องขายแบบสิทธิการเช่านั้น ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยโดยรอบที่ขายแบบกรรมสิทธิ์จะน่าสนใจขึ้นมาทันที รวมไปถึงอาจจะมีราคาเพิ่มขึ้นก็ได้ เพียงแต่ต้องดูหลายๆ อย่างประกอบกันในอนาคต เมื่อดครงการบนที่ดินของท่าเรือคลองเตยมีการพัฒนาเป็นรูปธรรม

การเปลี่ยนแปลงของท่าเรือคลองเตย นอกจากจะกลายเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนที่ดินขนาดใหญ่ของกรุงเทพมหานครแล้ว ยังสร้างปลกระทบขนาดใหญ่เมื่อท่าเรือคลองเตยปิดให้บริการ เพราะคนจำนวนมากที่ทำงานที่นี่ต้องหายไปจากพื้นที่ แต่อาจจะทดแทนด้วยคนที่เข้ามาในโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต แต่ก็ต้องรออีกหลายปีกว่าจะเห็นภาพนั้น ท่าเรือคลองเตย หรือท่าเรือกรุงเทพอาจจะไม่มีแล้วในอนาคต แต่การให้บริการต่างๆ จะย้ายไปที่ท่าเรือแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

แน่นอนว่านอกจากจะมีการย้ายท่าเรือที่ให้บริการแล้ว ยังมีคนอีกไม่น้อยที่ต้องย้ายไปทำงานที่แหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี เมื่อคนต่างถิ่นย้ายไปทำงานที่นั้นความต้องการที่อยู่อาศัยจะมากขึ้นในพื้นที่นั้นๆ ที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ จะมากขึ้น แม้ว่าการท่าเรือแห่งประเทศไทยอาจจะมีที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับพนักงานของพวกเขาก็ตาม เพราะบริษัท ห้างร้าน หรือองค์กรรวมไปถึงภาคเอกชนต่างๆ ที่ต้องทำงานร่วมกับการท่าเรือแห่งประเทศไทยต้องย้ายตามไปด้วยแน่นอน

เมื่อคนมากขึ้นนอกจากความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีความต้องการในเรื่องของพื้นที่พาณิชยกรรม ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ตลาดสด แหล่งบันเทิงใหม่ๆ จะมากขึ้นตามการเพิ่มขึ้นของคน ถ้ามีการย้ายท่าเรือไปแหลมฉบัง และปิดการให้บริการท่าเรือคลองเตย พื้นที่คลองเตยจะกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมขนาดใหญ่ที่ต่อเนื่องจากพื้นที่ CBD และอาจจะมีพื้นที่สาธารณะขนาดใหญ่เพื่อรองรับกิจกรรมต่างๆ ของกรุงเทพมหานครในอนาคตก็เป็นไปได้ ขึ้นอยู่กับรูปแบบของโครงการที่จะเกิดขึ้นถ้ามีการพัฒนาจริงๆ พื้นที่รอบๆ ท่าเรือแหลงฉบังจะกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย และชุมชนขนาดใหญ่ที่มีทุกอย่างพร้อมสำหรับการใช้ชีวิต