ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดผลสำรวจ SCB EIC Real Estate Survey 2569 พบตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ความไม่มั่นใจต่อแนวโน้มเศรษฐกิจ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อยังเปราะบาง และตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุว่าจากผลการสำรวจพบว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 อยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีของการสำรวจ โดยสัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนซื้อบ้านภายใน 5 ปีข้างหน้าเพิ่มขึ้นเป็น 56% สูงสุดในรอบ 4 ปี
สะท้อนว่าผู้บริโภคเลือกชะลอการตัดสินใจ เพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจและเตรียมความพร้อมด้านการเงิน ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้สูงกว่า 100,000 บาทต่อเดือน ก็เริ่มชะลอการซื้อเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าแรงกดดันทางเศรษฐกิจเริ่มกระทบกำลังซื้อในกลุ่มบนมากขึ้น
สำหรับผู้ที่ยังมีแผนซื้อบ้าน ส่วนใหญ่เลือกวางแผนซื้อในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า มากกว่าซื้อทันทีภายในปีนี้ เนื่องจากต้องการประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจและความพร้อมทางการเงินก่อนตัดสินใจ
อย่างไรก็ตาม SCB EIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 มีโอกาส ทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย จากฐานที่ต่ำในปีก่อน และแรงหนุนจากการเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยการฟื้นตัวมีแนวโน้มมาจากตลาด ที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นหลัก ขณะที่ระยะกลางยังมีข้อจำกัดจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า
อีกปัจจัยที่กดดันตลาดคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยผู้บริโภคมีความกังวลว่าจะถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะเดียวกัน แม้ผู้กู้ส่วนใหญ่ยังสามารถผ่อนชำระได้ตามปกติ แต่ความกังวลว่าจะสามารถรับภาระผ่อนต่อไปได้หรือไม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
หั่นงบบ้าน ดันดีมานด์ต่ำ 3 ล้าน
ผลสำรวจยังพบว่า ผู้บริโภคปรับลดงบประมาณซื้อบ้าน โดยความต้องการบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง
ขณะที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังเป็น Real Demand หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะบ้านหลังแรก ส่วนการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป รวมถึงการซื้อเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า มีแนวโน้มลดลง สะท้อนว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัยมากกว่าการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่แน่นอน
เมื่อบ้านมือหนึ่งมีราคาสูงและเข้าถึงได้ยากขึ้น บ้านมือสองจึงได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยผู้บริโภคสนใจบ้านมือสองเพิ่มขึ้นในทุกประเภทและทุกระดับราคา เนื่องจากมีราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มือสองในพื้นที่ชานเมืองที่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ซึ่งยังเป็นตัวเลือกที่กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างเข้าถึงได้มากกว่า
นอกจากนี้ อุปทานบ้านมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัด ขณะที่เจ้าของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันราว 1 ใน 3 มีแผนขายบ้านภายใน 5 ปี โดยเหตุผลหลักมาจากต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแล และเปลี่ยนไปถือเงินสดหรือลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น
เช่าก็ชะลอ คนบางส่วนกลับบ้านลดภาระ
ด้านตลาดเช่าซึ่งเป็นทางเลือกของผู้ที่ยังไม่มีเงินเพียงพอซื้อบ้าน ก็ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเช่นกัน โดยสัดส่วนผู้ที่เช่าที่อยู่อาศัยลดลงเล็กน้อยต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งคาดว่าเป็นการยกเลิกเช่าและกลับไปอาศัยกับครอบครัวเพื่อลดค่าใช้จ่าย ขณะที่บางส่วนเปลี่ยนจากการเช่ามาเป็นการซื้อบ้าน เนื่องจากผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นระบายสินค้าอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม เหตุผลหลักของการเช่ายังคงเป็น งบประมาณไม่เพียงพอสำหรับการซื้อ และเพิ่มขึ้นจากช่วง 2 ปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคิดเป็นมากกว่าครึ่งของผู้เช่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน
SCB EIC แนะ 3 กลุ่มรับมือ
SCB EIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวมากนักในระยะสั้น และมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในระยะกลางถึงยาว ผู้ประกอบการจึงควรพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือมีสต๊อกเหลือขายจำนวนมาก พร้อมเร่งระบายสินค้าคงเหลือ และเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มี ความคุ้มค่าด้านราคา เพื่อแข่งขันกับตลาดมือสอง
ส่วนผู้ที่มีความต้องการซื้อและมีความสามารถในการผ่อนชำระ SCB EIC มองว่า ระยะสั้นยังเป็นจังหวะที่น่าสนใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลไปถึงช่วงกลางปี 2570 เป็นอย่างน้อย อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และโปรโมชั่นด้านราคาจากผู้ประกอบการ พร้อมแนะนำให้เปรียบเทียบบ้านมือสอง ซึ่งมีราคาต่ำกว่าและมีตัวเลือกเพิ่มขึ้น
ขณะที่ผู้ที่ต้องการซื้อแต่ยังไม่พร้อมด้านการเงิน ควรพิจารณา การเช่าหรือเช่าซื้อ เพื่อรักษาสภาพคล่องและความยืดหยุ่นทางการเงิน ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง โดยผู้เช่าอาจพิจารณาขยับออกจากทำเลใจกลางเมืองไปยังกรุงเทพฯ ชั้นนอกหรือปริมณฑล ซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่า